April 2024
റീറ്റ്‌സ് – ഇന്ത്യന്‍ വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ നിക്ഷേപിക്കാനുള്ള ശരിയായ മാര്‍ഗം
Posted on: November 30, 2023
കൊച്ചി : കഴിഞ്ഞ നാലു വര്‍ഷങ്ങളായി ഇന്ത്യന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകള്‍ വഴി 14,300 കോടി രൂപ വിതരണം ചെയ്തു. നിഫ്റ്റി റിയാലിറ്റി സൂചികയിലെ മറ്റു കമ്പനികള്‍ മൊത്തം വിതരണം ചെയ്തതിനേക്കാള്‍ കൂടുതലാണിത്. വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് മേഖലയില്‍ നിയന്ത്രണങ്ങളുള്ള, സുതാര്യമായ രീതിയില്‍, പ്രൊഫഷണല്‍ സംഘങ്ങളുടെ മാനേജുമെന്റിനു കീഴില്‍ നിക്ഷേപിക്കാനുള്ള മാര്‍ഗമാണ് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ട്രസ്റ്റുകള്‍ (റീറ്റ്‌സ്) ലഭ്യമാക്കുന്നത്.
ഇന്ത്യയില്‍ വാണിജ്യ സ്ഥലങ്ങളും ഓഫിസുകളും റീട്ടെയില്‍ രംഗവും ഉള്‍പ്പെടുന്ന 80,000 കോടി രൂപയുടെ ഓഹരി മൂലധനവും 112 ദശലക്ഷം ചതുരശ്ര അടിയിലേറെ വാണിജ്യ സ്ഥലവും ഉള്ള നാലു റീറ്റ്‌സുകളാണ് ഇന്നുള്ളത്. 2019-നു ശേഷം 14,300 കോടി രൂപയുടെ വിതരണം നടത്തിയെന്ന നിര്‍ണായക നാഴികക്കല്ലാണ് ഈ ആസ്തി വിഭാഗം അടുത്ത കാലത്തു മറികടന്നത്. മൊത്തം നിഫ്റ്റി സൂചികയിലുമുള്ള റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് കമ്പനികള്‍ വിതരണം ചെയ്ത ആകെ ലാഭവിഹിതത്തേക്കാള്‍ കൂടുതലാണിത്. ഇന്ത്യന്‍ വിപണിയില്‍ ആദ്യമായി ലിസ്റ്റു ചെയ്ത റീറ്റ് ആയ എംബസി റീറ്റ് മാത്രം 2019 ഏപ്രിലിനു ശേഷം 8,900 കോടി രൂപയോളമാണ് വിതരണം ചെയ്തിട്ടുള്ളത്. 89,000-ത്തില്‍ ഏറെ ചെറുകിട യൂണിറ്റ് ഉടമകളും ഇതിനുണ്ട്.
ഇന്ത്യയുടെ വിപുലമായ വിപണി വലുപ്പവും അനുകൂലമായ ഭൂമിശാസ്ത്രവും അതിവേഗ നഗരവല്‍ക്കരണവും റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്ത് മൊത്തത്തിലും റീറ്റ്‌സ് മേഖലയില്‍ പ്രത്യേകമായും വന്‍ അവസരങ്ങളാണു തുറന്നു നല്‍കുന്നത്. ആഗോള കമ്പനികള്‍ ഇങ്ങോട്ട് കൂടുതലായി എത്തുകയും ഇന്ത്യക്കാരുടെ വാങ്ങല്‍ ശേഷി വര്‍ധിക്കുകയുമെല്ലാം ചെയ്യുന്ന സാഹചര്യത്തില്‍ ഇന്ത്യ വിപുലമായ അവസരങ്ങളും ലഭ്യമാക്കുന്നു. ഇന്ത്യന്‍ വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തിന്റെ കഴിവുകള്‍ പ്രയോജനപ്പെടുത്തുന്നത് റീറ്റ്‌സുകളുടെ ജനപ്രിയതയും വര്‍ധിപ്പിക്കുകയാണ്.
ചരിത്രപരമായി ഇന്ത്യന്‍ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് എന്നത് ലിക്വിഡും പ്രാഥമികമായി റെസിഡന്‍ഷ്യല്‍ മേഖലയില്‍ കൂടുതല്‍ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കുന്നതുമായിരുന്നു. അത്ര മികച്ചതല്ലാത്ത കോര്‍പറേറ്റ് ഭരണവുമായിരുന്നു ഇവയ്ക്ക്.
ഇക്കാര്യങ്ങളിലെല്ലാം വന്‍ മാറ്റമാണ് റീറ്റ്‌സ് കൊണ്ടു വന്നത്. വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റില്‍ നിക്ഷേപിക്കുന്നതിനെ കുറിച്ചുള്ള കൃത്യമായ ധാരണ ചെറുകിട നിക്ഷേപകര്‍ക്കു ലഭ്യമാക്കാന്‍ റീറ്റ്‌സ് വഴിയൊരുക്കി. യഥാര്‍ത്ഥത്തില്‍ ഭൗതീകമായ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് ആസ്തി വാങ്ങുകയോ സ്വന്തമാക്കി വെക്കുകയോ കൈകാര്യം ചെയ്യുകയോ ആവശ്യമില്ലാത്ത പൊതുവായി ട്രേഡു ചെയ്യാവുന്ന യൂണിറ്റിന്റെ നിലയിലാണിത്. ഇവയില്‍ കുറഞ്ഞത് 80 ശതമാനം ആസ്തികളെങ്കിലും വരുമാനം സൃഷ്ടിക്കുന്ന കെട്ടിടങ്ങളായിരിക്കണം എന്നു നിര്‍ബന്ധമാണ്. ക്യാഷ് ഫ്‌ളോയില്‍ 90 ശതമാനമെങ്കിലും അര്‍ധ വാര്‍ഷിക അടിസ്ഥാനത്തില്‍ നല്‍കിയിരിക്കണം എന്നും നിബന്ധനയുണ്ട്.
എ ഗ്രേഡ് നിലവാരത്തിലുള്ള വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് സാധ്യതകള്‍ പ്രയോജനപ്പെടുത്താനുള്ള അവസരമാണ് റീറ്റ്‌സ് ചെറുകിട നിക്ഷേപകര്‍ക്കു നല്‍കുന്നതെന്ന് എംബസി റീറ്റ്‌സ് ചീഫ് ഇന്‍വെസ്റ്റ്‌മെന്റ് ഓഫീസര്‍ റിത്വിക് ഭട്ടാചാരി പറഞ്ഞു. ലിക്വിഡും സുതാര്യവും ഉയര്‍ന്ന തലത്തില്‍ നിയന്ത്രിക്കപ്പെടുന്നതുമാണിത്. വിതരണം ചെയ്യാവുന്ന ക്യാഷ് ഫ്‌ളോയുടെ 90 ശതമാനമെങ്കിലും തങ്ങളുടെ യൂണിറ്റ് ഉടമകള്‍ക്കു നല്‍കണമെന്നാണ് റീറ്റ്‌സ് നിഷ്‌കര്‍ഷിക്കുന്നത്. അതുകൊണ്ട് റീറ്റ്‌സ് ഡിസ്ട്രിബ്യൂഷനുകള്‍ വഴി സ്ഥിരമായ വരുമാനം ലഭിക്കും. നിക്ഷേപകര്‍ക്ക് മൂലധന വര്‍ധനവുണ്ടാകും എന്നതാണ് രണ്ടാമത്തെ നേട്ടം. ഒഴിവുള്ള സ്ഥലങ്ങള്‍ ലീസിനു നല്‍കുന്നതു വഴിയും പ്രസക്തമായ വാടക വര്‍ധനവു നടത്തുന്നതു വഴിയും ശക്തമായ ഡിവിഡന്റ് നല്‍കാന്‍ സാധ്യതയുള്ള സ്റ്റോക്കുകളാണിവയെന്നും അദ്ദേഹം ചൂണ്ടിക്കാട്ടി.
വളരെ മികച്ച ഭാവിയാണ് റീറ്റ്‌സുകള്‍ക്കുള്ളത്. റീറ്റ്‌സ് ഡിസ്ട്രിബ്യൂഷന്റെ നികുതി ശേഷിയും ശ്രദ്ധേയമാണ്. 100 രൂപ മുതല്‍ 400 രൂപ വരെ വരുന്ന വിധത്തില്‍ വെറും ഒരു ഓഹരിയായി വരെ വ്യക്തികള്‍ക്ക് ഇവ വാങ്ങാനുമാകും. ലക്ഷങ്ങളോ കോടികളോ ചെലവഴിച്ച് റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വാങ്ങുന്നതിന് പകരമായി നൂറു കണക്കിനു രൂപ മാത്രം മുടക്കി റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് വാങ്ങുന്നതു പോലെ മികച്ചതാണിത്. അതുകൊണ്ടു തന്നെ ഇന്ത്യയുടെ വാണിജ്യ റിയല്‍ എസ്റ്റേറ്റ് രംഗത്തെ വളര്‍ച്ചയില്‍ പങ്കെടുക്കാന്‍ ചെറുകിട നിക്ഷേപകര്‍ക്കു ലഭിക്കുന്ന അവസരം കൂടിയാണിത്.